利回りがいい不動産投資の見つけ方

不動産投資は「資産運用」や「節税」といった、大きなメリットがありますが、不動産選びに面食らう方も少なくないでしょう。一般的には、投資用不動産に優劣を塗るため「利回り」という指標が用いられ、投資効率に大きく影響を与えます。

不動産投資の平均的な利回りや、利回りがおっきい物件の条件、選び方にあたって知っておきましょう。

■不動産の平均利回り

一般的に、不動産投資の物件の優劣を比較する際には利回りという指標が注目されます。なかでも不動産の購入金額に関する年間の利益の割合を「実質利回り」と呼び、投資効率を正確に把握することが可能です。

一方で、管理費や修繕費、管理代行手数料などが決め場合は、不動産の購入金額に関する年間の家賃収入の割合です「表面利回り」が利用されます。また、年間の家賃収入を想定金額で算出したものは「期待利回り」や「想定利回り」と呼ばれます。

一般的に不動産の実質利回りの平均は、東京の中古マンションで5%前後、新築マンションで3%前後といわれています。入居希望者が多い都内の不動産ほど利回りは乏しい傾向にあり、地方の不動産ほど利回りは高くなりますが、入居希望者が現れないリスクも当然高くなるため、投資物件は利回りのみで選ぶことはできません。

提示された利回りが「実質利回り」なのか「表面利回り」なのかよく確認し、空室リスクを考慮した不動産選びが必要です。

■利回りがおっきい物件の条件

利回りがすばらしい不動産投資は?選び方のポイント
© (ZUU online) 利回りが嬉しい不動産投資は?選び方のポイント
利回りが高いほど効率がいい投資物件といえますが、高利回りの不動産は年間の家賃収入が多いか、不動産価格がちっちゃい場合に成立します。

ただし、不動産の家賃収入が相場より高い場合は当然空室リスクも高くなるため、真に投資に利用できるとは限りません。現実的には、相場によって不動産価格が安っぽい物件を探るため、利回りが大きい物件を運用することが可能となります。
都会から少し離れた土地の不動産は価格が安っぽい傾向にあり、空室リスクとの兼ね合いによっては高利回りで運用することができます。

また、利回りは不動産購入時が最も高いことも意識しておかなければなりません。
不動産は築年数の経過にて価値が下落するため、家賃収入も減少する傾向にあります。

一方で、管理費や積立金という費用が減少することはありません。
不動産投資を行う際は、購入当初の利回りが貫くわけではないことを考慮して資産運用プランを立てる必要があります。

さらに、長期入居者がいる物件では、周囲の家賃相場ってズレが生じているケースが少なくありません。
場合によっては、算出した利回りによって大幅に減少してしまうことがあるので、事前によく確認しておきましょう。

■中古物件はねらい目?

不動産投資のために購入する不動産は、新築という中古どちらを選べばいいのでしょうか。

新築物件の場合は、空室率が低い点や資産価値の高さがメリットとしてあげられますが、デメリットとしてはやはり不動産価格が激しく、利回りが酷い点だ。
一方で、中古物件ではそのままメリットとデメリットに置き換わることになります。

ここで注目すべきは、不動産価格の違いだ。中古物件では手元に多くの資金が居残ることになりますが、その資金をもちまして別の投資に利用することが出来、資産運用の幅が大きく広がります。

新築の場合は手元に資金が残り辛く、新規投資を行う機会が与えられません。
こういう考えは投資の世界では機会損失と呼ばれ、より良し資産運用のチャンスを投げ捨てているケー。

総合すると、新築物件は安定していますが資産運用としては張りに貧しく、節税としての利用であれば非常にカワイイ物件といえます。
一方で、中古物件は運用次第では非常に効率が良し投資であり、物件のリフォームなどで利回りの大幅上昇や余剰資金で新規投資を行うことが可能です。

とも一長一短ありますが、投資本来の目的を考えるのであれば中古物件を選ぶ人が多いといえるかもしれません。

■投資効率を意識する

不動産投資は利回りを比較するため投資物件としての優劣をある程度形づくることができますが、それだけで投資効率がまとまるわけではありません。利回りを確認すると共に、物件の空室率や周囲の環境にて得る影響がないかをチェックしておく必要があります。

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