不動産投資の物件選び

不動産投資における利回り
不動産投資においての利回りは、投資額に対してどのくらいのリターンがあるかを見極めるための指標ですが、利回りにも表面利回りって実質利回りの2種類があります。

・表面利回り
年間家賃収入総額を物件価格で割り戻して算出しますが、投資用物件を編み出すところ目安として物件を絞り込むときの指標として使われます。

・実質利回り
年間家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引き、物件価格に購入時の登録免許税などの諸経費を足したもので割って算出します。

・具体的な利回りの例
例えば不動産の物件価格が5,000万円で、購入時の諸経費が300万円、年間家賃収入が500
円で、保有するときの諸経費が年間100万円かかる場合、表面利回りと実質利回りは次のようになります。
表面利回り…500万円÷5,000万円×100=10.0%
実質利回り…(500万円-100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%

実質利回りで手取りを確認
実質利回りは瞬間的な数値であるため、年ごとで変化していく可能性が高いと言えます。まずは表面利回りで見て、実質利回りを算出するようにし、具体的な手取りを判断するという良いでしょう。
ただし本当に重視する必要があるのは利回りではなくリスクヘッジだ。
仮に表面利回りが20%という物件があり値段が安かったとしても、実に入居する人がいなければ家賃収入は得ることができません。

実質利回りは経費削減で良くなる?
実質利回りは無駄を省いていくと良くすることができます。
例えばおんなじ賃貸物件も、アパートってマンションでは維持するときの経費も異なります。アパートならエレベータなどの維持費は必要なくなりますので、マンションから比較的低く抑えることもできるでしょうから実質利回りも変わってきます。
修繕費が少なくても素晴らしい建物であれば、実質利回りは高くなります。できるだけ固定資産税がちっちゃい構造の建物を選ぶことや、火災保険の掛け金が割安になる耐火構造などの建物を選ぶということを検討し、管理費用も管理会社によって差があることも理解した上で経費削減が利回りに影響すると認識しておきましょう。

物件選びは総合的な判断が必要
利回りだけに踊らされてしまわずに、家賃相場や競合物件が近くにないかなど、周囲の環境にも注意する必要があります。
一旦空室が出るというなかなか埋まらないといった状況になれば、家賃収入を長期的に得られなくなる可能性もありますので色々な面に目配りしていきましょう。

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