不動産投資の利回りをみる

不動産投資をしていると必ず訊く『合言葉』があります。
1.利回りのおっきい物件を探せ!
2.融資期間はできるだけ長くとれ!
こんな言葉の裏にある背景を、みなさんは考えたことがありますか?
なんとなく、「こんなんだろうな~」で終わらせていませんか?
今回は、なぜ利回りのおっきい物件を捜し出すべきなのか、なぜ返済期間は長く取るべきなのか、その理由をバランスシートを基に図解してみたいと思います。
不動産投資をする目的

そもそも私たちは、なぜ不動産投資をするのでしょうか?
・手元のお金(キャッシュ)を殖やすため
・資産規模を拡大するため
ですよね。
では、不動産投資によって、効率的に手元のお金を殖やし、資産を拡大していくためにコントロールできる因子はなんでしょうか?
それこそが、利回りといった返済期間なのです。
利回り

1つ目の「利回り」。
これをちょっと苦しい言葉で言い換えると「固定資産(不動産)が流動資産(現金)を編み出す速度」となります。
私たちは、流動資産です現金が欲しいので、それを生みだすスピードが速い資産、つまり高利回りな不動産を探し求めることは必然だ。
不動産が現金を生み出すイメージをバランスシートで表現するといった、こんな感じです。(金持ち父さんの本によく出てきますよね。^^)

【不動産を1か月保有して家賃収入を得たときのバランスシートの変化(ローン返済前)

バランスシートですので、左側の青色といった紫色の領域が「資産の部」、右上の赤色の領域が「負債の部」、その差の緑の領域が「純資産」となります。
図1は、融資を引いて不動産を購入した人が、一か月間不動産を所有して家賃収入を得る結果バランスシートがどのように変化するのかを表しています。ただし、ローンの支払い前の状態です。
一か月分の家賃収入を得る(固定資産です不動産が現金を取りだす)結果、青色の領域が拡大します。
そして、青色の領域(現金)を拡大させるスピードこそが利回りですので、利回りが高い方が良いということになります。

一方で、時間の経過と共に建物は減価していきますので、紫色の領域は少しだけ小さくなります。(一般的に減価償却は年単位で考えますが、今回は月単位で考えているため、1か月分だけ建物が減価したと考えます。)ですが、普通は家賃収入の方が建物の減価額から著しいので、バランスシートは拡大(=純資産は増大)する。

投資メリットデメリット違い