不動産投資の利回りをみる

不動産投資をしていると必ず訊く『合言葉』があります。
1.利回りのおっきい物件を探せ!
2.融資期間はできるだけ長くとれ!
こんな言葉の裏にある背景を、みなさんは考えたことがありますか?
なんとなく、「こんなんだろうな~」で終わらせていませんか?
今回は、なぜ利回りのおっきい物件を捜し出すべきなのか、なぜ返済期間は長く取るべきなのか、その理由をバランスシートを基に図解してみたいと思います。
不動産投資をする目的

そもそも私たちは、なぜ不動産投資をするのでしょうか?
・手元のお金(キャッシュ)を殖やすため
・資産規模を拡大するため
ですよね。
では、不動産投資によって、効率的に手元のお金を殖やし、資産を拡大していくためにコントロールできる因子はなんでしょうか?
それこそが、利回りといった返済期間なのです。
利回り

1つ目の「利回り」。
これをちょっと苦しい言葉で言い換えると「固定資産(不動産)が流動資産(現金)を編み出す速度」となります。
私たちは、流動資産です現金が欲しいので、それを生みだすスピードが速い資産、つまり高利回りな不動産を探し求めることは必然だ。
不動産が現金を生み出すイメージをバランスシートで表現するといった、こんな感じです。(金持ち父さんの本によく出てきますよね。^^)

【不動産を1か月保有して家賃収入を得たときのバランスシートの変化(ローン返済前)

バランスシートですので、左側の青色といった紫色の領域が「資産の部」、右上の赤色の領域が「負債の部」、その差の緑の領域が「純資産」となります。
図1は、融資を引いて不動産を購入した人が、一か月間不動産を所有して家賃収入を得る結果バランスシートがどのように変化するのかを表しています。ただし、ローンの支払い前の状態です。
一か月分の家賃収入を得る(固定資産です不動産が現金を取りだす)結果、青色の領域が拡大します。
そして、青色の領域(現金)を拡大させるスピードこそが利回りですので、利回りが高い方が良いということになります。

一方で、時間の経過と共に建物は減価していきますので、紫色の領域は少しだけ小さくなります。(一般的に減価償却は年単位で考えますが、今回は月単位で考えているため、1か月分だけ建物が減価したと考えます。)ですが、普通は家賃収入の方が建物の減価額から著しいので、バランスシートは拡大(=純資産は増大)する。

投資メリットデメリット違い

不動産投資の物件選び

不動産投資における利回り
不動産投資においての利回りは、投資額に対してどのくらいのリターンがあるかを見極めるための指標ですが、利回りにも表面利回りって実質利回りの2種類があります。

・表面利回り
年間家賃収入総額を物件価格で割り戻して算出しますが、投資用物件を編み出すところ目安として物件を絞り込むときの指標として使われます。

・実質利回り
年間家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引き、物件価格に購入時の登録免許税などの諸経費を足したもので割って算出します。

・具体的な利回りの例
例えば不動産の物件価格が5,000万円で、購入時の諸経費が300万円、年間家賃収入が500
円で、保有するときの諸経費が年間100万円かかる場合、表面利回りと実質利回りは次のようになります。
表面利回り…500万円÷5,000万円×100=10.0%
実質利回り…(500万円-100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%

実質利回りで手取りを確認
実質利回りは瞬間的な数値であるため、年ごとで変化していく可能性が高いと言えます。まずは表面利回りで見て、実質利回りを算出するようにし、具体的な手取りを判断するという良いでしょう。
ただし本当に重視する必要があるのは利回りではなくリスクヘッジだ。
仮に表面利回りが20%という物件があり値段が安かったとしても、実に入居する人がいなければ家賃収入は得ることができません。

実質利回りは経費削減で良くなる?
実質利回りは無駄を省いていくと良くすることができます。
例えばおんなじ賃貸物件も、アパートってマンションでは維持するときの経費も異なります。アパートならエレベータなどの維持費は必要なくなりますので、マンションから比較的低く抑えることもできるでしょうから実質利回りも変わってきます。
修繕費が少なくても素晴らしい建物であれば、実質利回りは高くなります。できるだけ固定資産税がちっちゃい構造の建物を選ぶことや、火災保険の掛け金が割安になる耐火構造などの建物を選ぶということを検討し、管理費用も管理会社によって差があることも理解した上で経費削減が利回りに影響すると認識しておきましょう。

物件選びは総合的な判断が必要
利回りだけに踊らされてしまわずに、家賃相場や競合物件が近くにないかなど、周囲の環境にも注意する必要があります。
一旦空室が出るというなかなか埋まらないといった状況になれば、家賃収入を長期的に得られなくなる可能性もありますので色々な面に目配りしていきましょう。

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不動産投資にマイナス金利を利用する

マイナス金利が導入されたため人気を集めているのがこういう不動産投資だ。
マイナス金利による低金利を活かして投資用不動産を購入する事で家賃収入を増やしていこうというものです。
現に住宅ローンだけでなく投資用のローンも金利が低下していらっしゃる。
投資するには最高の機会ではないでしょうか。

◆不動産投資を決断する考え方は?
一番いいのは長期に渡り、安定した賃料を得ることのできる不動産を捜し出す事が一番の目標と言えるでしょう。
これとは逆の物件を購入してしまうと不動産投資で成功することは難しいでしょう。
しかしながら、一昔前まではなかなか難しかった不動産投資も低金利の今、昔に比べて格段に購入し易くなったのは事実です。
また資金調達もし易くなっているのであらゆる面で条件は良くなっていらっしゃる。
よって考えとしては目下が不動産投資を始める決断の時期となるハズでしょう。

◆不動産投資の利回りで練る
例えば、利回りという金利差でこういう低金利時代の購入しやすい条件を見ていきましょう。
投資に適しているのかを確認するには、投資利回りから借入金を引いた数字を出してみる事が大切です。
こういう投資利回りから借入金利を指し引いた数値はとても大切なので計算式は覚えておきましょう。下記参照ください。
・買い時(2%以上)=投資利回り-借入金利
このように単純に投資利回りといった借入金利が2%以上できるかどうかが投資を実行するタイミングを見極めるのに重要な指針となるでしょう。
マイナス金利だからどれを購入しても大丈夫という訳でもありません。
敢然と投資利回りって借入金の計算をしながらマーケットを待ち受けましょう!

◆マイナス金利も失敗することも
低金利だからといって計画性のない不動産投資は失敗してしまいますので注意しましょう。
今は低金利で安くていいですが、長年後にはどうなっているのか思い付か状態です。
金利上昇が続けば返済負担額も大きくなる危険は非常に厳しいでしょう。
またマイナス金利だからこそ、金利が上がる際はかなりの勢いで登ることが予測されます。繰り上げ返済に関してもとても重要で、できる限り繰り上げ返済は見込めるように余力を以て投資しておくことをオススメします。

◆新築物件は狙わない
そして確実に中古物件にかけて購入して出向く事が大切でしょう。
これは金利に関係なく新築よりも中古の方の利回りが小さいからです。
このように収益が合わないような投資はしないようにしていきましょう!

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不動産投資の考え方

不動産投資の収益には、キャピタルゲイン(売却利益)とインカムゲイン(家賃収入)の2種類があります。
不動産の価格は、景気や物価、金利動向などの影響や、需給にて大きく変動する傾向があります。そのため、キャピタルゲインは不確実性が激しく、市場による特徴があります。
いっぽう、インカムゲイン(家賃収入)は、景気の動きなどの影響を受けにくく、比較的安定しているという特徴を持っています。
そのため、好立地の値下がりしにくい物件を購入して、長期的にインカムゲイン(家賃収入)を得る不動産投資が注目を集めています。
好立地の物件は、家賃を激しく設定することができ、仮に売却するときも、価格が下がって損失を被る可能性が低いからです。
ただし、好立地の物件は購入価格も厳しいため、投資資金をたくさん準備する必要があります。
現に投資判断をする際には、投資資金という、その物件からいただける収益のバランスなども含めて検討する必要があります。
インカムゲインを目的に投資をする場合は、投資物件を決定する際に、投資資金に関する年間収入の割合です「利回り」を、物件ごとに計算して比較する方法を使います。
「利回り」には、「表面利回り」といった「実質利回り」の2種類があり、収益性の観点から投資物件を見極めるには、その両方に配慮する必要があります。

バイナリーオプションとFXの違いとは

新築と中古の不動産投資

不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」
不動産投資の利回りは投資した金額に関して頂ける利率のことです。
不動産投資では『表面利回り』といった『実質利回り』があります。表面利回りは、家賃収入を投資金額で割ったもので、収益を簡単に把握でき、一般的によく使われている。実質利回りは、購入物件を将来売ったとした売却額まで考慮した計算について家賃収入から賃貸管理費、建物管理費、修理費、火災掛け金、固定資産税などを引いた額を投資金額で割ったものです。
新築マンションの場合の不動産投資利回り
不動産投資とか、投資を行なう際に気になるのは利回り。
現在、新築マンションでの不動産投資利回りは、4~5%程度が一般的です。
一方、中古マンションの利回りは、数字だけで比べると、新築マンションよりも魅力的です。しかし、築年数にも左右されますが、予想外の出費が多いのも事実です。不動産投資をはじめる前には、プロに相談するなど、しっかりチェックしながら選びましょう。
中古マンションの場合の不動産投資利回り
不動産投資は、利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいだ。本当に重視しなければならないのは、安定して賃借人を獲得できる物件かどうかということです。
不動産投資でエライという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走り回る方も増えていますが、どんなに利回りが高くて、値段が安くても、借り入れる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。
家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も散見されるので要注意です。
例えば中古物件の中には、後で修繕費負担に悩まされるようになるケースも・・。地方の中古アパートを利回り20%で購入しても、築20年の木造だったため、まもなく、給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も・・。
もし赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になると、20%の利回りも修繕費で弱く儲けも飛んでしまう。

バイナリーオプションとは?

タイの不動産投資

現在のタイの不動産の平均利回りは5.13%(日本は5.02%)。数字だけ見ると物足りなさを感じるかもしれませんが、投資の種類をかしこく選択するため効率的に利益を上げることができます。

キャピタルゲイン

タイの新築コンドミニアムは、建設・完成を待たず購入するのが一般的です。これをプレビルドといいます。建設前に売り出し、何段階かに分けて売り出します。段階を経るごとに価格が上昇し、物件によっては建設中に価格が20%尻上がりもあります。たとえば第一期販売で購入し、最終期で売却しキャピタルゲインをねらうこともできます。完成前の外国の物件を貰うのは勇気が必要ですが、その分安く買えるのは不動産投資の投機の実情をうかがうことができます。

インカムゲイン①(一般の賃貸)

新築にかぎっていえばワンルームマンションの平均利回りは日本が3~4%、バンコクでは4%前後。中長期的に、外人、タイ人、日本人に貸します。管理会社への手数料を家賃の5%~10%払うのが一般的です。

インカムゲイン②(サービスアパートメント・ホテル貸し)

Airbnbやagodaを利用し、ツーリストに短期貸し行なう。いわゆる民泊だ。物件や立地、運営のやり方にもよりますが稼働率50%で利回りは10%前後の物件もあります。管理会社への手数料は25%~30%程度だ。

外人も簡単購入
タイでは外人の土地の所有は認められていませんが、コンドミニアムは、海外の外人も簡単な手続きで購入することができます。業者からやってくる契約書にサインを通じて、外貨送金認可を添えて送り返せば契約終了だ。その他の費用は不動産取得場合3%の所得費用が必要で、管理費は1m²あたり50バーツ前後が相場となります。転売場合発生するキャピタルゲインに関する課税率は利益100万バーツまでに対して10%、150万バーツまでについて15%だ。

※外人によるコンドミニアムの所有は1棟のコンドミニアムに関して、購入面積割合が外人49%、タイ人51%と定められています。

タイ不動産の要素

基本は自主管理

タイには日本の「宅地建物取引業」にあたる免許がありません。そのため個人ブローカーものの人が山ほどいる。また購入時には多くの不動産会社やデベロッパーが存在していますが、購入後の対応までワンストップでとれる不動産会社はめったにありません。
物件の購入はお金さえ払えば手に入ります。しかしなにか相談したいときや問題が発生したとき、言葉が通じないのでたいへん窮することになります。タイは基本的に物件は自主管理という概念が背景にあるのでタイ人にはそれが普通なのですが、日本のサービスに慣れている日本人にとっては支障を感じてしまう。

テクニカル分析のやり方

利回りがいい不動産投資の見つけ方

不動産投資は「資産運用」や「節税」といった、大きなメリットがありますが、不動産選びに面食らう方も少なくないでしょう。一般的には、投資用不動産に優劣を塗るため「利回り」という指標が用いられ、投資効率に大きく影響を与えます。

不動産投資の平均的な利回りや、利回りがおっきい物件の条件、選び方にあたって知っておきましょう。

■不動産の平均利回り

一般的に、不動産投資の物件の優劣を比較する際には利回りという指標が注目されます。なかでも不動産の購入金額に関する年間の利益の割合を「実質利回り」と呼び、投資効率を正確に把握することが可能です。

一方で、管理費や修繕費、管理代行手数料などが決め場合は、不動産の購入金額に関する年間の家賃収入の割合です「表面利回り」が利用されます。また、年間の家賃収入を想定金額で算出したものは「期待利回り」や「想定利回り」と呼ばれます。

一般的に不動産の実質利回りの平均は、東京の中古マンションで5%前後、新築マンションで3%前後といわれています。入居希望者が多い都内の不動産ほど利回りは乏しい傾向にあり、地方の不動産ほど利回りは高くなりますが、入居希望者が現れないリスクも当然高くなるため、投資物件は利回りのみで選ぶことはできません。

提示された利回りが「実質利回り」なのか「表面利回り」なのかよく確認し、空室リスクを考慮した不動産選びが必要です。

■利回りがおっきい物件の条件

利回りがすばらしい不動産投資は?選び方のポイント
© (ZUU online) 利回りが嬉しい不動産投資は?選び方のポイント
利回りが高いほど効率がいい投資物件といえますが、高利回りの不動産は年間の家賃収入が多いか、不動産価格がちっちゃい場合に成立します。

ただし、不動産の家賃収入が相場より高い場合は当然空室リスクも高くなるため、真に投資に利用できるとは限りません。現実的には、相場によって不動産価格が安っぽい物件を探るため、利回りが大きい物件を運用することが可能となります。
都会から少し離れた土地の不動産は価格が安っぽい傾向にあり、空室リスクとの兼ね合いによっては高利回りで運用することができます。

また、利回りは不動産購入時が最も高いことも意識しておかなければなりません。
不動産は築年数の経過にて価値が下落するため、家賃収入も減少する傾向にあります。

一方で、管理費や積立金という費用が減少することはありません。
不動産投資を行う際は、購入当初の利回りが貫くわけではないことを考慮して資産運用プランを立てる必要があります。

さらに、長期入居者がいる物件では、周囲の家賃相場ってズレが生じているケースが少なくありません。
場合によっては、算出した利回りによって大幅に減少してしまうことがあるので、事前によく確認しておきましょう。

■中古物件はねらい目?

不動産投資のために購入する不動産は、新築という中古どちらを選べばいいのでしょうか。

新築物件の場合は、空室率が低い点や資産価値の高さがメリットとしてあげられますが、デメリットとしてはやはり不動産価格が激しく、利回りが酷い点だ。
一方で、中古物件ではそのままメリットとデメリットに置き換わることになります。

ここで注目すべきは、不動産価格の違いだ。中古物件では手元に多くの資金が居残ることになりますが、その資金をもちまして別の投資に利用することが出来、資産運用の幅が大きく広がります。

新築の場合は手元に資金が残り辛く、新規投資を行う機会が与えられません。
こういう考えは投資の世界では機会損失と呼ばれ、より良し資産運用のチャンスを投げ捨てているケー。

総合すると、新築物件は安定していますが資産運用としては張りに貧しく、節税としての利用であれば非常にカワイイ物件といえます。
一方で、中古物件は運用次第では非常に効率が良し投資であり、物件のリフォームなどで利回りの大幅上昇や余剰資金で新規投資を行うことが可能です。

とも一長一短ありますが、投資本来の目的を考えるのであれば中古物件を選ぶ人が多いといえるかもしれません。

■投資効率を意識する

不動産投資は利回りを比較するため投資物件としての優劣をある程度形づくることができますが、それだけで投資効率がまとまるわけではありません。利回りを確認すると共に、物件の空室率や周囲の環境にて得る影響がないかをチェックしておく必要があります。

バイナリーオプション

リスクと利回りは正比例する

高利回りの物件を購入するためには、多少のリスクを覚悟する必要があります。
何の問題も無い物件は比較的高額でも買い手が付くため、高利回り物件=賃料収入について価格が低めの物件には、なんらかのデメリットがあることが多いといえます。
高利回りの物件を購入するためには、多少のリスクをとる必要があります。
何の問題も弱い物件は比較的高額でも買い手が付くため、高利回り=賃料収入に対して価格が低めの物件には何故か大きなデメリットがあることが多いのです。

バイナリーオプション

不動産の利回りってどのくらいならいいの?

不動産投資の利回りは物件購入費からの1年間の収益率をいいます。
利回りが高ければ収益が伸びるので高ければおっきいほどいいかと思いがちですが、そうではありません。利回りはあくまでも入居者がすべて埋まったときの数字であり、実際の数字はかけ離れてある。
満室を維持できる物件ならいいですが、空き室ができれば意味をなさない数字になります。
販売の際に満室になっていても、それを維持できる保証はありません。業者が物件を譲るために低い家賃としてむりやり満室としている場合もあります。
数字も大切ですが、そのエリアが人の固まる場所かどうか、賃貸ニーズがあるかどうか、周囲の環境などを調べておく必要があります。
数字だけでなく実際の周りの環境などすべてを加味して検討しましょう。

バイナリーオプションテクニカル分析